Bein sönnun um vitlausa vísitölu

Vísitala sem mælir verðhækkanir fasteigna við þær aðstæður þegar þúsundir íbúða eru tómar eða á mismunandi byggingastigum, og fast fjármagn í slíku umframhúsnæði skiptur tugum milljarða, er svo arfa vitlaus að þjóð sem kallar sig, "vel menntaða" ætti ekki að láta slíka vitleysu spyrjast um sig. Slíkt er einungis til staðfestingar á þeirri heimsku sem svona rugl sýnir erlendum aðilum.

Erum við ekki að reyna að líta vitsmunalega út í augum viðskiptalífs heimsins?

Þetta er stórt aðhláturefni allra heilbrigt hugsandi aðila, sem eitthvert vit hafa á viðskiptaumhverfi.         

Fasteignaverð hækkar

Athugasemdir

[Hörður Halldórsson, 15.9.2009 kl. 18:00]

Þú meinar.

[Sveinn Elías Hansson (IP-tala skráð) 15.9.2009 kl. 18:01]

Alveg hjartanlega sammála þér.

Þetta er það heimskasta sem ég hef heyrt um þessa hækkun.

Seldust 3 eða 5 íbúðir í síðasta mánuði.

[Júlíus Björnsson, 15.9.2009 kl. 19:23]

Miða við verðþróun á heimamarkaði heimilisfasteignanna að meðaltali er fengið með öflun fasteignavístalna. Aðferð að miða við veðið er jafn gömul siðmenninunni  [vestrænu] er í fullgildi utan Íslands, undantekning Tyrkir sem viða við laun.

Neysluvísitala  [OECD aðferð] er notuð aðallega við skammtímalán [1 klukkustund til 3 ár] þar sem verð eru rokkandi og hverful.

Þessi notkun á Íslandi síðan 1982 [einokunarlögin] er einsdæmi á heimsmælikvarða sem eru nóg rök til að hafna henni.

Íslendinga vinna með vísitöluna það skammtímaviðmið eða síðasta tala undanfarins mánaðar.

Útlendingar vinna með vísinn það er stefnustrikið milli tveggja talna.

Hinsvegar er það vísitöluferilinn, stefnustrikanna milli allar vísitalna á lánstímanum sem skiptir þá sem taka ákvörðun mestu máli.

Á 30 árum eru neysluferlar, launaferlar og fasteignaveðferlar allir samleitnir. Stöðuleiki á heimamarkaði er í í réttu hlutfalli við sveiflu neyslu og launaferlanna við grunn ferill fasteignavísitölu ferilinn. Sem er mælikvarði á almenna og langtíma grunn velferð, stöðuleika heimmarkaðarins sem umræðir.

Neyslulánin er mest að tölu en ekki nema um 10% af heildar lánsupphæða heimilanna.

Fasteignalánin er fæst en vega hinsvegar mest í öllu tilliti. Þau eru heimmarkar kjölfestan sem allt á sveiflast um en ekki öfugt eins og á Íslandi og í Tyrklandi.    

Íslenska einokunarnotkun er að mínu mati í ósamri við alþjóðalög hvað varðar að minnsta kosti eignarrétt í samræmi hvernig hún sjálfkrafa étur upp veðið sem var komið úr böndum.

[Valgeir (IP-tala skráð) 15.9.2009 kl. 19:39]

Mér finnst bara sniðugt að húsnæðisverðið (sem á víst að vera að hækka núna) lækkaði aldrei (á pappírunum allavega)

[Landfari, 15.9.2009 kl. 19:50]

Hvað áttu við Guðbjörn að þetta sé arfavitlaust? Það eina sem vantar í þetta er hvað þetta er reiknað af mörgum íbúðum eins og Sveinn bendir á. Mér skilst að ekki séu teknar með þær íbúðir sem seldar eru í makaskiptum því þar er verðið ekki gegnsætt.

Íbúðir hafa lækkað mikið undanfarið ár en það eru takmörk fyrir öllu alveg eins og hvað þær gátu hækkað áður. Það að það það eru til margar íbúðir ónotaðar segir eki endilega að verðið verði enn að lækka. Ef þær eru í eigu aðila sem vilja og geta átt íbúðirnar frekar en að lækka þær þannig að þær seljist allar þá verða þær ekki seldar. Þeir sem ekki geta haldið sínum íbúðum verða náttúrulega að lækka þar til þær seljast því vissulega kostar að eiga íbúð og láta hana bara standa tóma. Hugsanlega eru þeir sem ekki réðu við að eiga sínar íbúðir búnir að selja og þeir sem betur standa og ekki vilja lækka meira eigi þær sem eftir eru. 

Í þessu sambandi má minna á að Frjálsi fjárfestingabankinn hefur ekki selt þær íbúðir sme hann hefur eignast af því þeim finnst verðið of lágt til að selja. Það stoppar þá hinsvegar ekki í að leysa til sín íbúðir þeirra sem lán hafa fengið hjá þeim og ekki getað staðið við afborganir. Það hefur örugglega ekki verið á uppsprengdu verði nema síður sé.

e.s. Um hvað er Júlíus Bjórnsson að tala í þessu sambandi?

[Júlíus Björnsson, 15.9.2009 kl. 20:41]

Hluta af öllum gunnforsendum allra alþjóðlegra forsenda sem tryggja að ef þeim er fylgt eftir skila sama stöðuleika hér á og hjá þeim þjóðum sem skilja þær og virða.

Ef við tækjum upp sama grunnkerfi og allir aðrir stöðuleikamarkaðir þá væri umræðan hér í samræmi.  

Til dæmis ákvað R-listinn að láta fasteignaskatta fylgja markaðsverði þegar í ljósi vitlausar vísitölu við notkun leiðréttingar afborganna af samsvarandi lánum keyrði fram offramboð á heimilisfasteigum án því því fylgdu samsvarandi vaxtahækkunarleiðréttingar á afborgunum fasteigna. Þetta gerist ekki hjá þeim þjóðum þar sem skil er gerð á milli heimamarkað og ytri markaða, skammtíma lána og langtímalána, milli almenning og fyrirtækja, og áhættu með til til veðsins sem liggur að banki láninu.

   Markaðsverð reiknast út frá sölu á mörkuðum þar með talið uppboðsmörkuðum.

Út í heimi á 30 ára fasteignavísitöluferli er hinsvegar ekki reiknað með neikvæðum vöxtum til leiðréttingar á tímabilum þegar fasteignaverð fellur það og öryggi veðsins m.t..t 30 ára gerir það að verkum að nafnvextir eru að jafnaði í prósentum mikið lægri en á þeim neyslu og til skammtíma.  

30 ára heildarvaxtar útkoman er hinsvegar svipuð að meðaltali óháð vísitöluferli sem miðað er við. 

[Jóhannes (IP-tala skráð) 15.9.2009 kl. 23:10]

Landari,

  Mér sýnist hann Júlíus allavega vita hvað hann er að tala um. 

   Sem leikmaður þá finnst mér þú Landfari, steyta á skerum. Finnst okkur Íslendingum allt í 

  lagi að bankar séu að leika sér með fasteignaverðið???..........mikið var þetta heimskuleg spurning hjá mér

     ....nei, þú minntist bara á fjárfestingabanka hjá þér. Á ekki markaðurinn að vera frjáls, og framboð og eftirspurn að finna markaðverð í hvern tíma, eða er frjáls markaður bara eitthvað tyllidagaorð?!

[Landfari, 22.9.2009 kl. 11:28]

Fyrir tilstuðlan bankana og með góðri aðstoð fasteignasala rauk fasteignaverð langt uppfyrir það sem eðlilegt gat talist í góðærinu. Það hefð þó ekki gerst ef landinn hefð ekki verið svona kaupglaður. Það virtist sama hvaða verð var sett á eignir, þær seldust allar af því að það var hægt að fá lán fyrir því.

Ég sé nú samt ekki að bankarnir séu að leika sér með fasteignaverðið núna. Markaðurinn er frjáls og mikið framboð sem lækkar verðið. Það á væntanlega eftir að hækka aftur þegar framboðið minkar og eftirspurnin eykst. Þess vegna eru þeir sem eiga eignir ekki áhugasamir um að selja þær núna efþeir á annað borð geta haldið þeim og eru ekki neyddir til að selja. Þess vegna held ég að t.d. Frjálsi fasteignabankinn leggi meiri áherslu á að leigja íbúðir sem hann eignast en selja þær því þeir reikna með að verðið hækki.

Ég veit að textinn hjá Júlíusi sýnist voða fræðilegur en það er ekki þar með sagt að hann sé læsilegur.

Jóhannes segðu mér hreinskilningslega, skilur þú hvað hann er að segja og ef svo er geturðu þá sagt mér það á skiljanlegri íslensku?

[Júlíus Björnsson, 22.9.2009 kl. 16:35]

Fjallið kom ekki til Múhameðs hann fór til fjallsins.

Landanum var boðið upp á lengja lán sín lækka meðal afborgun. Landanum var boðið upp borga minna út. Lánagleðin fjármálgeirans er aðalatriði.

Húsbyggjendur byggðu umfram þörf líka vegna lánagleði fjármálageirans.

Fjármálageirinn blandaði saman neysluveðslánum og fasteignaveðslánum.  Þannig að  til þess að að kaup flatskjá og bíll nægði að kaupa nýtt húsnæði eða fá ný og dýrari lán í stað þeirra gömlu.

Fjárlæsi á alþjóðamælikvarða er mjög ábótavant á Íslandi og ólæsið  er almennt eða algjört.

Það er ekki eðlilegt að vera með annan vaxtagrunn á Íslandi á fasteignalánum heldur en gildir hjá hjá öðrum þjóðum.

Fasteignverðstrygging, gullversveðtrygging, Dollaraversveðtrygging, er dæmi um þrjá vaxtagrunna sem er ólöglegir til vertryggingar á Íslandi.

Neysluverðsveð eru mjög ótrygg til lengri tíma segjum 25-40 ár til þessa reikna út vexti á samsvarandi lánum[bréfum]  til að tryggja langtíma ávöxtunarkröfu það er sá hluti vaxtanna sem lánari hirðir beint sem sem hagnað  er gerð svo kölluð reiknilíkön. 

V1= Vextir vegna glataðra veða í tilfelli greiðsluþrots skuldamanns.

V2= Vextir vegna verðmætaaukningar veðsins [fasteignaþróun eða neysluverðsþróun [ferill talnanna leiðbeinir þegar spáð er í hlutina til lengri tíma, strik  milli tveggja talna sýnir stefnu upp eða niður vísir til skammtíma nálgunar]

V3= Vextir vegna affalla vegna sölu á mörkuðum ef lánarinn getur ekki beðið eftir skuldamanninum

V4= Raunvaxtavænting [stundum það sama og nafnvextir]

Heildar breytilegir vextir reiknast svo sem V= V1 + V2 + V3 +V4.

Liður V1 var hér áður oftast greiddur fyrirfram sem áhættu afföll: Bréf ein milljónum var keypt með affölum því ótryggara veð því meiri. Fyrir 1.000.000 kr bréf með lélegum veðum fékk skuldamaðurinn  kannski 700.000 kr greiddar.

Þetta veldur ekki kaupgleði af sjálfum sér og virkar letjandi á markaðinn.

 Liður V1 í tilfelli Mortgage loan [íbúðalán til langs tíma] veð lifir allan lánstíman  í stöðuleika stórborg er nánast núll.

Hinsvegar er nýjast Neysluvísitalan [OECD] mikið snilldar verk hún mælir ekki meðaltal markaðsverðs allra meira eða minn veðtryggingarlausra hluta hún mælir frekar [vegna svokallaðs vægisþáttar í hennar útreikninga] verð þróun þess sem selst mest það þýðir að meðan einhver virkni er á mörkuðum þá er eftirspurn í kreppu seljast ódýrir hlutir mest  vægi þeirra verður mest og þeir hækka mest, í uppsveiflu seljast dýrari hlutir mest og vægi þeirra verður mest. Með öðrum orðum Neyslu vísitala til langframa hækkar stöðugt í grunni segjum um 2% á ári.

Þessi 2% jafngilda að meðaltali lið V3. 

Með því að nota nýju neysluveðsvísitöluna verður formúla skammtíma neysluveðslána.

V=V1 + V2 + V4  

Hinsvegar er þróun fasteignaverðs heimilanna sem fylgir fasteignavísitölu ekki alltaf til hækkunar og fer stundu niður þá gerir það kröfu um að V2 virki til lækkunar í formúlunni eða til lækkunar á breytilegum vöxtum.

Í landi þar sem sem 80% lána almennings eru vegna fasteigna og vextir taka mið af markaðsverði fasteigna þá lækka þeir þegar eftirspurn lækkar vegna hækkunar neysluverðs.  Fólk étur fyrst áður en það verður nógu glatt til að kaupa sér nýtt. M.ö.o. skýrskil á milli verðtrygginga vinna að stöðuleika og draga úr neysluskerðingarkaupmætti á krepputímum. Vaxtalækkun á 80% lánum sem er 40-50% af útgjöldum fer upp í hækkun á neysluverðunum.

Ef á Ísland væru gerð sömu skil á milli langtíma sjónarmiða [lána]  og skammtíma sér í lagi með tilliti til veðverðtryggingarleiðréttingarvaxtahlutans þá hefi lánagleði fjármálageirans aldrei náð að smita út frá sér. Því aukinn eftirspurn á fasteignalánum hefði fylgt alhliðahækkun allra eldri lána breytilegra vaxta miðað við fasteignavísitalna þróun og nýjum kosningum.

Kemur ekki á óvart að í USA t.d. dæmis semja strax um fasta vexti á fasteignaveðstryggingarlánum.

Þeir reiknast gróft með tilliti til 30 ára: V1=0%, V2 = 2%  [íbúafjölgun frekar en efnisleg kaupmáttar aukning almenn] , V3=0, V4= 2,5 -5% .

Það er fastir vextir að meðaltali 6%

Í Íslenska tilfellinu gerir ólæsið það að verkun að Íslensku vextirnir verða minnst 2% til viðbótar 4 til 6% vöxtum.

Rétt sagt er að 8% er 33% hærra en 6% og 6% er 50% hærra en fjögur prósent.

10.000.000 heildarvaxtagreiðslur í 30 ár t.d. í  Bretlandi eru 13.000.0000 til 15.000.000 á Íslandi.

Auðvitað má gera nákvæmari formúlur eða reiknilíkön en eðli þeirra er alltaf í samræmi við forsendurnar það gefur aðalatriðin: Íslendingar í samburði við aðra borga hlutfallslega lægri vaxtagreiðslur þegar breytilegir vextir hækka miðað við óeðli þess að láta vaxtakostnaðinn ekki taka mið af verði veðsins sem veðjað var á og allt á að snúnast um í samræmi við almennan eðlilegan skilning bæði á Íslandi og utan þess.

Til þess að lesa þurfa menn að skilja merkingar orðanna sem þeir lesa. Íslenska vandamálið felst m.a. í óljósum skilgreiningum og misvísandi meintum merkingu orðanna sem notuðu eru yfir alþjóða fjármálahugtök. Slakri grunnmenntun í reikningi og erlendum tungumálum þegar kemur að orðaforða vistmunastéttanna.

Fjármála ólæsið einkennir fleiri ríki t.d. Mexíkó og Tyrklands því launaveðsvísutöluferillinn hefur tilhneigingu til að elta upp neysluveðsvísutöluferill hér vanalega einum mánuði seinna allavega hjá kjararáði og yfirbyggingunni. Stofnanirnar eiga að þjóna fólkinu. Fjármálstofnanir eru þjónustu fyrirtæki sem eiga að gengna fólkinu en ekki öfugt. 

Eignast með vitlausri veðsetningu gerist ekki utan Íslands og skrítið að það skuli ekki rætt hjá þessu Íslensku spekingum. Veðið er það sem veðjað var á og allt á að snúast um. Einokun verðtryggingar þjónar hagsmunum fjármálgeirans til langframa en vandséð að það sama gildi um Íslensku skuldamennina.   

Skyldi eignarhlutur fjármálageirans í fasteignunum almennings hafa vaxið um  1.000.000.000.000 kr síðustu mánuði það eitt sér veldur lánatregðu.

Fjárlæsi er ekki öllum gefið. Skilningur byggir á forsenduþekkingu. Skilja í sundur og byggja upp á nýtt. Fljót gert ef menn hafa gert það áður.

Skilningur vex með orðaforða sem og greind og ég skil Landfara fullkomlega í hans orða forða.